VZOR CITACE

Vzor citace: Selucká, M., Hadamčík, L. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2015, s. 264.

© Wolters Kluwer, a. s., 2015

ISBN 978-80-7478-837-6 (brož.)

ISBN 978-80-7478-838-3 (e-pub)

www.wolterskluwer.cz

TIRÁŽ

Nájem bytu a domu

po rekodifikaci soukromého práva

Markéta Selucká, Lukáš Hadamčík

Vydává nakladatelství Wolters Kluwer, a. s.

U Nákladového nádraží 6, 130 00 Praha 3,

v roce 2015 jako svou 2010. publikaci.

Redaktorka Štěpánka Taxová

Vydání první

Stran 264

Sazba SERIFA®, Jinonická 80, 150 00 Praha 5

Tisk Sowa Sp. z o. o., ul. Raszynska 13, 05-500 Piaseczno, Poland

Obsah této publikace naleznete také v systému ASPI

E-kniha k dostání na www.wolterskluwer.cz/obchod

www.wolterskluwer.cz

e-mail: obchod@wolterskluwer.cz

tel. 246 040 405, 246 040 400

fax: 246 040 401

Vytvorenie elektronickej verzie Dibuk, s. r. o., 2015

OBSAH

OBÁLKA

PATITUL

TITUL

VZOR CITACE

TIRÁŽ

O autorech

Části zpracované jednotlivými autory

Seznam zkratek

Úvodem

ČÁST PRVNÍ VZNIK NÁJMU BYTU A DOMU

I. Obecně

II. Účel nájmu

III. Subjekty nájmu

IV. Předmět nájmu

1. Obecně

2. Příslušenství bytu

V. Vznik nájmu na základě smlouvy

1. Kontraktace

2. Subjekty nájemní smlouvy

3. Obsah smlouvy

4. Forma smlouvy

5. Neplatnost a zdánlivost

VI. Jiné způsoby vzniku nájmu

1. „Vydržení“ nájemního práva

2. Vznik nájmu manželovi nájemce

3. Přistoupení ke smlouvě se souhlasem stran

4. Vznik nájmu ze zákona

ČÁST DRUHÁ PRÁVA A POVINNOSTI Z NÁJMU BYTU ČI DOMU

I. Obecně

II. Odevzdání bytu

III. Nájemné a jiné platby

1. Změna výše nájemného prostřednictvím novace

2. Změna výše nájemného dle § 2249 obč. zák.

3. Změna výše nájemného dle § 2250 obč. zák.

4. Další platby

5. Splatnost

6. Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků

7. Sporná výše nájemného a dalších plateb

IV. Práva a povinnosti stran

1. Užívání bytu či domu

2. Výkon práce (podnikání) v bytě či domě

3. Pořádek v domě

4. Udržování stavu bytu (domu)

5. Chov zvířete

V. Úpravy a jiné změny bytu nebo domu

1. Úpravy prováděné pronajímatelem

2. Úpravy prováděné nájemcem

VI. Odstranění poškození nebo vad (opravy)

VII. Oznamovací povinnosti nájemce

1. Poškození nebo vada

2. Nepřítomnost

3. Změna počtu osob v domácnosti

4. Oznámení porušení povinnosti

5. Prohlídka bytu či domu

VIII. Více osob v bytě či domě (spolubydlení)

1. Společný nájem

2. Nájem části bytu či domu

3. Bydlení manželů

4. Členové nájemcovy domácnosti

5. Část bytu daná do podnájmu

IX. Podnájem

X. Změna v obsahu závazku

XI. Porušení povinnosti

1. Prodlení

2. Náhrada škody

ČÁST TŘETÍ ZÁNIK NÁJMU BYTU (DOMU)

I. Obecně

II. Zánik nájmu dohodou stran

1. Nedodržení písemné formy

2. Konkludentní projev vůle

III. Zánik nájmu uplynutím doby

1. Obnova nájmu

IV. Zničení (zánik) předmětu plnění

V. Splynutí osoby pronajímatele a nájemce

VI. Výpověď daná nájemcem

1. Dojití výpovědi do sféry pronajímatele

2. Výpovědní doba

3. Nájem sjednaný na dobu neurčitou

4. Nájem sjednaný na dobu určitou

5. Zvláštní zákonné okolnosti pro výpověď

6. Smluvní důvody k výpovědi nájmu

VII. Výpověď daná pronajímatelem

1. Náležitosti výpovědi

2. Námitky proti výpovědi

3. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

4. Důvody výpovědi

5. Dojití výpovědi do sféry nájemce

6. Výpovědní doba

7. Porušení povinnosti nájemcem

8. Výpověď s výpovědní dobou

9. Výpověď nájmu na dobu neurčitou s výpovědní dobou

10. Výpověď bez výpovědní doby

11. Zvláštní zákonné okolnosti pro výpověď

12. Ochrana nájemce před neoprávněnou výpovědí

13. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

14. Právo na bydlení

15. Výpověď nájmu a přechodná ustanovení obč. zák.

VIII. Odstoupení od smlouvy

IX. Prohlášení o nepokračování v nájmu

X. Zánik nájmu vyklizením po smrti výlučného nájemce

XI. Zánik nájmu smrtí nájemce

XII. Opuštění předmětu nájmu

XIII. Postoupení smlouvy

XIV. Dohoda o výměně bytu (domu)

XV. Změna vlastnického práva

1. Právní postavení pronajímatele

2. Právní postavení nájemce

XVI. Přechod nájmu po smrti nájemce

1. Zesnulý nebyl výlučným nájemcem (společný nájem)

2. Zesnulý byl výlučným nájemcem a v bytě s ním nežila jiná osoba

3. Zesnulý byl výlučným nájemcem a v bytě s ním žila jiná osoba

4. Změna v právech a povinnostech v souvislosti s přechodem nájmu

5. Přechod práva nájmu na více subjektů

6. Důkazní břemeno o přechodu nájmu

XVII. Smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí

1. Právo nájemce vypovědět zděděný nájem

2. Právo pronajímatele vypovědět zděděný nájem

XVIII. Vrácení předmětu plnění (odevzdání pronajímateli)

1. Prodlení nájemce s odevzdáním bytu (domu)

2. Věci nájemce zanechané v bytě

XIX. Zánik společného nájmu bytu (domu)

1. Zánik společného nájemního práva manželů

ČÁST ČTVRTÁ ZVLÁŠTNÍ TYPY NÁJMU BYTU (DOMU)

I. Nájem služebního bytu (domu)

II. Nájem bytu zvláštního určení

ČÁST PÁTÁ NÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU

I. Vznik nájmu družstevního bytu

1. Vznik členství

2. Převod družstevního podílu

3. Přechod družstevního podílu

II. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

III. Zánik nájmu družstevního bytu

Seznam literatury

Seznam judikatury

O AUTORECH

doc. JUDr. Markéta Selucká, Ph.D. (* 1971)

Absolvovala Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně. Postgraduální doktorské studium na Právnické fakultě MU dokončila pod vedením prof. JUDr. Josefa Fialy, CSc. V roce 2014 se habilitovala na Právnické fakultě MU s prací „Odpovědnost za vady s důrazem na ochranu spotřebitele“. Nejprve pracovala ve státní správě, později v advokacii a podnikatelské sféře. V současné době působí na Právnické fakultě MU na katedře občanského práva jako docentka. Je členkou Acquis Group (European Research Group on Existing EC Private Law). Jako národní zpravodaj se účastnila projektu Evropské komise „EC Consumer Law Compendium“ řešeného the European Legal Studies Institute at Osnabrück, Německo, projektu Evropské komise „Fundamental Rights Action Plan“ řešeného the European Legal Studies Institute at Osnabrück, Německo a dále pak projektu Evropské komise „The Perspectives of Europeization of Law of Succession“ (projekt v rámci „Civil Justice Programme of the European Commission“) řešeného Kozminski University in Warsaw (Polsko), Vilnuis University (Litva) a Turiba Bisneska Austskola (Lotyšsko). Autorka se zaměřuje zejména na problematiku ochrany slabších kontraktačních stran v soukromoprávních vztazích, např. ochranu nájemce bytu či spotřebitele.

Mgr. Lukáš Hadamčík (* 1987)

V roce 2013 absolvoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně. Od téhož roku je studentem postgraduálního doktorského studia na katedře občanského práva Právnické fakulty MU pod vedením doc. JUDr. Markéty Selucké, Ph.D. Ve svém studiu se zaměřuje zejména na problematiku nájmu bytu. V letech 2012 až 2013 působil na Nejvyšším soudě jako stážista pod vedením asistenta předsedkyně Nejvyššího soudu JUDr. Ivy Brožové. V této době se zabýval zejména závazkovými právními vztahy z bezdůvodného obohacení. Od roku 2014 je asistentem předsedy občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu JUDr. Františka Ištvánka. Ve své práci se specializuje na problematiku odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci.

ČÁSTI ZPRACOVANÉ JEDNOTLIVÝMI AUTORY

Část první Vznik nájmu bytu a domu

– Markéta Selucká, Lukáš Hadamčík

Část druhá Práva a povinnosti z nájmu bytu či domu

– Lukáš Hadamčík

Část třetí Zánik nájmu bytu (domu)

– Markéta Selucká

Část čtvrtá Zvláštní typy nájmu bytu (domu)

– Lukáš Hadamčík

Část pátá Nájem družstevního bytu

– Markéta Selucká

SEZNAM ZKRATEK

ABGB císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský

BGB Občanský zákoník NSR ve verzi vyhlášené dne 2. 1. 2002, Federální sbírka I

katastrální vyhláška vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)

katastrální zákon zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

nař. vl. č. 453/2013 Sb. nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

o. s. ř. zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

obč. zák. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

tr. zákoník zák. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník

z. o. k. zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

z. ř. s. zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních

zák. o vlastnictví bytů zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

zák. práce zák. č. 262/2006 Sb., zákoník práce

zák. č. 40/1964 Sb. zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

zák. č. 67/2013 Sb. zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

ÚVODEM

Naše společnost i česká právnická obec byla postavena před novou zásadní skutečnost, a tou je přijetí nového občanského zákoníku do právního řádu ČR. Občanský zákoník reguluje ty nejobvyklejší a ve společnosti nejfrekventovanější vztahy. Vedle koupě a prodeje bývá poměrně velmi častým závazkem nájem, neboť ne každý člověk v naší společnosti vlastní nemovitost, kterou může užívat z titulu vlastnického práva.

Nový občanský zákoník pojem „nájem“ rozčlenil do dvou relativně samostatných institutů, a to do nájmu a pachtu. Vrací se tak k tradičnímu pojetí ABGB a v naší společnosti vyprázdněný pojem „pacht“, „propachtovatel“ či „pachtýř“ opět nabývá reálného obsahu. Základní klasifikační kritérium spočívá v tom, že v případě nájmu svědčí nájemci právo věc užívat, zatímco pachtýř je oprávněn předmět pachtu nejen užívat, ale i požívat plody, které užíváním předmětu pachtu vznikají. Typickým případem pachtu může být pacht zemědělského pozemku (zemědělský pacht).

K uspokojování základní lidské potřeby – potřeby lidsky důstojného bydlení – využívají lidé v naší společnosti tradiční soukromoprávní instituty, mezi které můžeme zařadit i nájem bytu a nájem domu (vedle např. výpůjčky či užívání z titulu služebnosti). Lze si však představit, že člověk a jeho rodina může uspokojovat svou potřebu bydlení i z důvodu pachtovní smlouvy. Pokud byl např. propachtován zemědělský statek jako komplex (srov. § 2332 odst. 2 obč. zák.), tj. pozemky zemědělské, ale i stavební, jejichž součástí jsou stavby různého účelu, zpravidla bude součástí propachtovaného souboru nemovitých hmotných věcí i část (součást) nemovitosti užívaná za účelem uspokojování bytové potřeby rodiny pachtýře (např. z hlediska stavebně technického byt či obytná část budovy statku). Máme za to, že vzhledem k  § 2332 odst. 2 obč. zák. je možné propachtovat celý soubor věcí, i když bude část či součást propachtovaných pozemků užívána za účelem uspokojování potřeby bydlení. Převažující činnost, resp. povaha věci hlavní je zemědělský účel užívání, pouze sekundární účel je pak uspokojování potřeby bydlení pachtýře a jeho rodiny.

Uzavírání pachtovních smluv nepřipadá v úvahu v případě rodinných domů, i když do užívání dostává nájemce nejen dům, resp. zpravidla dům jakožto součást hmotné nemovité věci, ale i zahradu (nájemce může užívat zahradu a dům i pozemek, na kterém dům stojí, a jehož bude zpravidla součástí; lze si ovšem představit nájem pouze rodinného domu). „Věc“ hlavní (srov. § 2332 odst. 2 obč. zák.) z hlediska závazkového práva je rodinný dům, tj. převažující účel je uspokojování potřeby lidsky důstojného bydlení, nikoli pěstování zeleniny na přilehlé zahradě.

S účinností nového kodexu soukromého práva od 1. 1. 2014 tak vyvstalo množství otázek stran aplikace a intepretace. Pronajímatelé a nájemci se např. ptají:

■ Musím uzavírat novou nájemní smlouvu na byt, když je účinný nový občanský zákoník?

■ Podle jakých ustanovení mám vypovědět nájem bytu (domu), když nájemní smlouva byla uzavřena podle starého občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.)?

■ Musí kauce (jistota) odpovídat výši dle nového občanského zákoníku nebo dle zák. č. 40/1964 Sb.?

Předkládaná publikace se snaží na mnohé otázky odpovědět, nicméně vzhledem k neexistenci ustálené judikatury je třeba brát prezentované názory autorů jakožto příspěvky do diskuse nad aplikací ustanovení nového občanského zákoníku. Kniha je zpracována v kontextu judikatury (srov. judikaturu k § 685 a násl. zák. č. 40/1964 Sb.), takže čtenář se v textu může seznámit s relativně ustálenou judikaturou vztahující se k nájmu bytu v předcházejícím kodexu, avšak její reálná použitelnost v případě obč. zák. je otevřená.

Přechodná ustanovení občanského zákoníku

Obecně můžeme odkázat na přechodná ustanovení regulující přechod od starého k novému občanskému zákoníku. V rámci části páté hlavy II oddílu 7 obč. zák. nacházíme ustanovení vztahující se výslovně na nájem (srov. § 3074 a násl. obč. zák.). Obecná ustanovení, která můžeme aplikovat na nájem, nacházíme přímo v § 3074 odst. 1 obč. zák., zatímco speciální ustanovení regulující specifické právní vztahy vznikající v souvislosti s nájmem bytu můžeme objevit v § 3074 odst. 2 obč. zák. (zohledněno v rámci kapitoly pojednávající o jednostranném zvyšování nájemného, resp. o novaci stran nájemného), § 3075 obč. zák. (blíže viz kapitola o nájmu bytu zvláštního určení) a § 3076 obč. zák. (blíže viz část třetí o zániku nájmu bytu).

Můžeme-li v úvodu shrnout základní teze stran přechodných ustanovení nového občanského zákoníku vztahujících se na nájem bytu (domu), pak platí pravidlo, že nájem bytu (domu) se řídí obč. zák. ode dne účinnosti, tj. od 1. 1. 2014, takže např. výpověď nájmu bude dávána dne 3. 5. 2014 podle nového občanského zákoníku, ačkoli např. dluh na nájemném vznikl za účinnosti starého občanského zákoníku.

Vznik nájmu bytu se však bude řídit okamžikem vzniku titulu tohoto závazkového vztahu, tj. platnost nájemní smlouvy uzavřené za účinnosti starého občanského zákoníku bude posuzována podle starého občanského zákoníku, neboť § 3074 odst. 1 obč. zák. výslovně stanoví, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti (právo na jistotu) se posuzují podle dosavadních právních předpisů.

Obecné pravidlo stanovené pro nájem (a tedy i nájem bytu a domu) se však nebude aplikovat na specifický nájem (nájem věci movité), ani na pacht. V těchto případech je namístě aplikace ustanovení regulujících obecně závazková práva, tj. § 3028 odst. 3 obč. zák. (právní vztahy se řídí i nadále dosavadními právními předpisy).

ČÁST PRVNÍ – VZNIK NÁJMU BYTU A DOMU

I. OBECNĚ

Nájem bytu a domu náleží do oblasti relativních majetkových práv, konkrétně závazků z právních jednání. Tradičním důvodem vzniku nájmu tak je právní jednání, respektive smlouva. Nejedná se však o důvod jediný, neboť nájem bytu či domu může vzniknout i na základě jiných právních skutečností. Těmito dalšími skutečnostmi jsou:

■ „vydržení“ nájemního práva (§ 2238 obč. zák.),

■ vznik nájmu ze zákona (§ 871 zák. č. 40/1964 Sb.).

Dále lze vymezit takové právní skutečnosti, na jejichž základě do již existujícího, nebo právě vznikajícího, nájemního vztahu přistoupí další subjekt. Jedná se tedy o relativní vznik nájmu ve vztahu k tomuto konkrétnímu subjektu. K těmto skutečnostem patří:

■ vznik nájmu manželovi (resp. manželce) nájemce (§ 745 obč. zák.),

■ přistoupení ke smlouvě se souhlasem stran (§ 2270 obč. zák.).

Ke vzniku nájmu může taktéž dojít z důvodu zániku nájmu právního předchůdce. Z objektivního hlediska tak nedochází ani ke vzniku ani zániku nájmu, ale pouze ke změně v subjektech právního vztahu, přičemž ke vzniku nájmu dochází právě a jen vzhledem k novému účastníkovi tohoto právního vztahu. K takovým právním skutečnostem náleží:

■ postoupení smlouvy (§ 1895 obč. zák.),

■ dohoda o výměně bytu či domu (§ 1746 odst. 2 obč. zák.),

■ změna vlastnického práva (§ 2221 a násl. obč. zák.),

■ smrt nájemce spojená s přechodem nájmu bytu či domu (§ 2279 a násl. obč. zák.),

■ smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí včetně práva nájmu (§ 2282 a násl. obč. zák.).

Ač v těchto případech dochází k zániku nájmu právního předchůdce a ke vzniku nájmu právního nástupce v tomtéž okamžiku, zánik nájmu logicky předchází jeho vzniku, neboť právě zánik nájmu předchůdce je důvodem vzniku nájmu jeho nástupce. Z toho důvodu bude o těchto právních skutečnostech pojednáno v části třetí.

Koniec ukážky

Table of Contents

Obálka

Titulní strana

VZOR CITACE

Tiráž

Obsah

O autorech

Části zpracované jednotlivými autory

Seznam zkratek

Úvodem

ČÁST PRVNÍ – VZNIK NÁJMU BYTU A DOMU

I. Obecně

IV. Předmět nájmu

V. Vznik nájmu na základě smlouvy

VI. Jiné způsoby vzniku nájmu

ČÁST DRUHÁ – Práva a povinnosti z nájmu bytu či domu

III. Nájemné a jiné platby

IV. Práva a povinnosti stran

V. Úpravy a jiné změny bytu nebo domu

VII. Oznamovací povinnosti nájemce

VIII. Více osob v bytě či domě (spolubydlení)

XI. Porušení povinnosti

ČÁST TŘETÍ – Zánik nájmu bytu (domu)

II. Zánik nájmu dohodou stran

III. Zánik nájmu uplynutím doby

VI. Výpověď daná nájemcem

VII. Výpověď daná pronajímatelem

XV. Změna vlastnického práva

XVI. Přechod nájmu po smrti nájemce

XVII. Smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí

XVIII. Vrácení předmětu plnění (odevzdání pronajímateli)

XIX. Zánik společného nájmu bytu (domu)

ČÁST ČTVRTÁ – Zvláštní typy nájmu bytu (domu)

ČÁST PÁTÁ – Nájem družstevního bytu

I. Vznik nájmu družstevního bytu