Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována ani šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Ing. Martin Perlík

Rekonstrukce rodinného domu

100+5 tipů

3., aktualizované a rozšířené vydání

Vydala Grada Publishing, a.s.

U Průhonu 22, Praha 7

obchod@grada.cz, www.grada.cz

tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400

jako svou 7331. publikaci

Odpovědný redaktor Ing. Vladimír Mikeš

Grafická úprava a sazba Eva Hradiláková

Formát ePub Štěpán Böhm

Fotografie na obálce – fotobanka Allphoto

Fotografie v textu autor, Pavel Dvořáček (str. 36), RNDr. Kateřina Klánová, CSc. (str. 68) Jaroslav Závacký (str. 146), Depositphotos/Andreus (str. 164), Depositphotos/Ynakotina (str. 165), TZB-info (str. 167), Ing. Pavel Kopta (str. 218), Roman Šiplák (str. 226), Ing. Roman Šubrt (str. 237), ERKADO CZ s.r.o. (str. 241), Glynwed, s.r.o. (str. 255), Saint-Gobain Construction Products CZ a.s. Divize Rigips (str. 266), Depositphotos/aa-w (str. 270)

Ilustrace Hana Vavřinová

Počet stran 288

3., aktualizované a rozšířené vydání, Praha 2019

Vytiskla tiskárna TNM PRINT

© Grada Publishing, a.s., 2019

Cover Design © Eva Hradiláková, 2019?

Názvy produktů, firem apod. použité v knize mohou být ochrannými známkami nebo registrovanými ochrannými známkami příslušných vlastníků.

ISBN 978-80-247-5240-2 (ePub)

ISBN 978-80-247-9316-0 (pdf)

ISBN 978-80-271-2912-6 (print)

Rád bych poděkoval své ženě Pavle za podporu a několika desítkám testerů za komentáře a doplnění tipů v průběhu psaní knihy. Hance Vavřinové za krásné doprovodné ilustrace a mnoha dalším, kteří mě při psaní inspirovali.

autor

Úvod

V České republice stojí zhruba 1,5 milionu rodinných domů. Rekonstrukcí procházejí přibližně jednou za generaci. S touto činností však nemá většina majitelů zkušenosti, a právě jim má za úkol pomoci tato kniha.

Kniha je rozdělena do deseti kapitol, jejichž obsahem je 105 tipů vedoucích k úspěšné rekonstrukci domu. Mezi prvními jsou odpovědi na otázky, zda má vůbec smysl se do rekonstrukce pustit. Dále je uvedeno, které specialisty budete potřebovat nebo jak jednat se stavebním úřadem. Nahlédnete pod povrch stavebních konstrukcí a naučíte se číst stavební výkresy. Dozvíte se, čím vším je možné v domě topit a jaké jsou výhody a nevýhody různých tepelných izolací. Po přečtení publikace se vám budou daleko lépe vybírat okna, dveře nebo podlahy.

Nečekejte však konkrétní stavební a kutilské postupy. Naleznete zde především rady, na co si dát v jednotlivých fázích rekonstrukce pozor, pro odborníky kniha poslouží jako přehled základních prací. Modelová rodina Přestavělových, která právě koupila rodinný dům a plánuje jeho opravu, má podobné starosti jako vy. Zalistujte a přesvědčte se sami.

Přeji vám příjemné čtení a spoustu užitečné inspirace pro rekonstrukci vlastního domova.

Martin Perlík, stavební inženýr

I. KAPITOLA

První otázky

Tip 1

Proč má smysl dům rekonstruovat

Tip 2

Kolik stojí rekonstrukce

Tip 3

Kdy nejlevněji změníte stavbu

Tip 4

Kolik času zabere rekonstrukce

Tip 5

Stavět s firmou, nebo svépomocí

Tip 6

Co obnáší rekonstruovat nad hlavou

Tip 7

Stavění po etapách

Tip 8

Jak ušetřit na režijních nákladech

Tip 9

Kdy dům raději zbourat

Přestavělovi koupili dům

Přestavělovi jsou mladá rodina. Pan Přestavěl vyvíjí webové aplikace, paní Přestavělová je účetní v mezinárodní firmě. Mají dceru Elišku, která chodí do školky, a druhé dítě se narodí za několik měsíců.

Přestavělovi bydlí v podnájmu v bytě a po dlouhém vybírání koupili na hypotéku rodinný domek na kraji města. Vybírali hlavně podle místa. Hromadnou dopravou se rychle dostanou do centra a pan Přestavěl to má asi 20 minut do práce bez přestupování. Ve čtvrti je klid a děti se nemusí bát hrát si venku.

Domek byl postavený v roce 1932, předchozí majitelé ho přestavěli v 80. letech minulého století, v té době přibyla na zahradě také garáž. Domek je ve skutečnosti polovina dvojdomku, je částečně podsklepený, v přízemí má hlavní obytné místnosti, koupelnu a záchod, v podkroví ložnici a půdu.

Než se do domu nastěhují, bude potřeba důkladná přestavba. Předchozí majitelé dům už řadu let neopravovali a do střechy zatéká. Budou se také měnit dispozice místností a celý dům se tepelně zaizoluje. Nastěhovat se chtějí co nejdříve, aby nemuseli platit nájem za byt a zároveň hypotéku, ale raději počkají, až bude dům opravdu hotový.

Pan Přestavěl říká: „Svépomocí stavět nechci, buď necháme dům postavit jednou firmou, nebo celou stavbu rozdělíme na několik částí. Ale celý den sedím u počítače, tak bych si chtěl některé jednodušší práce udělat sám, abych si o víkendu pročistil hlavu.“

Dům má užitnou plochu 150 m^2 a zastavěnou 100 m^2. Přestavělovi mají na rekonstrukci domu 4 miliony korun, ale rádi by ho zrekonstruovali za 3,5 milionu, zbytek je rezerva. Doufají, že tyto peníze nepoužijí a zbyde na úpravy zanedbané zahrady.

tip

1

Proč má smysl dům rekonstruovat

Situací, ve kterých se k rekonstrukci staršího domu dostanete, může být několik. Často starý dům zdědíte, nebo v něm už nějakou dobu žijete a chcete ho zmodernizovat. Situace směřující k rekonstrukci domu nastává také v případě, že chcete bydlet na nějakém konkrétním místě, třeba v centru města nebo ve starší zástavbě, a dům kupujete. Starších domů je na prodej celá řada, stačí vybrat ten správný.

Volbou rekonstrukce stávajícího domu získáte moderní a po všech stránkách praktické místo pro bydlení. Místo, které je dobře dostupné hromadnou dopravou, nachází se v lokalitě, která už je zabydlená a domy i stromy kolem stojí desítky let. Blízko je škola, školka, obchody i pošta. Pro novostavbu musíte většinou zvolit pozemek na kraji města. Ten je často dostupný jen autem a do školy, školky nebo na nákup to máte daleko. Dopravní dostupnost bydlení řeší hlavně maminky s malými dětmi.

Výhodou stávajících domů je také fakt, že jsou napojeny na rozvody inženýrských sítí. V ulici i přímo v domě už je zavedená voda, kanalizace, elektřina, plyn a telefon. Nemusíte se zabývat složitými jednáními s úřady a zjišťováním, zda vám povolí žumpu nebo čističku. Takové řízení totiž může trvat rok i více.

Z hlediska investice se vám vyplatí spíše rekonstruovat dům ve větším městě. Ten bude mít po rekonstrukci stejnou nebo vyšší hodnotu než prostý součet ceny starého domu a nákladů na přestavbu. Oproti tomu na vesnici se snadno stane, že dům neprodáte ani za peníze, které jste do něj investovali.

Starým domem získáte i prvek romantiky, často je to stavba, která stojí už 50 a více let a není tak uniformní jako domy nové. Zároveň má své závady, jejichž oprava vyžaduje vysoké investice. Jsou to například vlhkost, trhliny ve zdech nebo mělké základy.

Dojdete pěšky všude, kam potřebujete?

Výhodou staršího domu je, že v něm většinou můžete hned bydlet. Často v něm žil předchozí majitel, a tak je možné se nejprve nastěhovat a případnou rekonstrukci řešit později. Podstoupíte tím ale určité nepohodlí a také zkoušku mezilidských vztahů při bydlení ve stísněném prostoru. Na bydlení a rekonstrukci nad hlavou se podíváme v dalším textu.

Starší domy stojí často na menším pozemku, než se požaduje pro novostavby. Někdo může vnímat malý pozemek jako nevýhodu, ale ne každý se chce zabývat obhospodařováním rozsáhlé zahrady. Leckomu stačí jeden záhonek a dvorek, kde si může dát kávu s přáteli.

Proč se vůbec rekonstrukcí staršího domu zabývat a nenechat ho tak, jak je? Z technického hlediska dům zastarává, vodovodní potrubí zaroste vodním kamenem, kanalizace netěsní jako dříve. Elektřina vypadne vždycky, když zapnete rychlovarnou konvici a mikrovlnku najednou. Na zdech se tvoří plíseň. Roční účet za topení horentně roste a omítka opadává. Dům chcete mít zevnitř i zvenku pěkný, jako mají sousedé, ne omšelý a studený. Rádi byste také obydlili dosud nevyužívanou půdu, kam se určitě vejde ještě jedna nebo dvě ložnice. To všechno jsou důvody pro přestavbu rodinného domu, často i velmi radikální.

Opačným extrémem je, že dům zbouráte a postavíte místo něj nový. Často se ale majitelé snaží starý dům zachovat do posledního okamžiku, a to i v případě, že by si kvůli svému technickému stavu demolici zasloužil. Může to být citovou vazbou ke starému domu nebo pocitem, že když už něco stojí, tak přece bude daleko dražší to zbourat a znovu postavit.

Shrnutí

Hlavní výhody rekonstrukce domu:

•dobré umístění vzhledem k hromadné dopravě, škole, školce,

•zabydlená lokalita v zástavbě se vzrostlými stromy,

•možnost nastěhování ihned, pokud si vyberete dům, kde dosud někdo bydlel,

•napojení na rozvody vody, kanalizace, elektřiny nebo plynu.

Hlavní nevýhody rekonstrukce domu:

•technické poruchy, trhliny, vlhkost,

•nevhodné dispozice místností,

•riziková investice na malém městě nebo vesnici, za nákup a rekonstrukci dáte víc peněz, než kolik bude jeho tržní cena.

tip

2

Kolik stojí rekonstrukce

Jedna z prvních otázek, kterou si jako majitel(ka) nemovitosti položíte, zní: Kolik to všechno vlastně bude stát? Na rozdíl od novostavby se dá cena rekonstrukce velmi těžko odhadnout, pokusíme se tedy výsledné ceně alespoň přiblížit.

Cenu nejvíce ovlivňuje velikost domu a rozsah, v jakém chcete dům opravovat. Buď provedete jen částečné úpravy, nebo se rozhodnete dům zrekonstruovat tak, aby se v něm dalo alespoň 30 let bez dalších přestaveb bydlet. Tedy aby se dalšími úpravami musela zabývat až příští generace. Aby se v domě dalo bez špíny a stavebního prachu bydlet dlouhé roky, je třeba provést kompletní rekonstrukci, po které z původního domu zůstanou prakticky jen obvodové zdi a stropní trámy, všechno ostatní bude nové.

Hlavní faktory ovlivňující cenu rekonstrukce

Velikost domu Je jasné, že maličký domek se bude rekonstruovat mnohem jednodušeji než rozsáhlá vila. Většina domů se naštěstí velikostí pohybuje někde uprostřed. Stavěly se tak, aby v nich bydlela jedna rodina. Takovými domy se nyní budeme zabývat.

Nároky na komfort Vystačíte si s kuchyňskou linkou za 80 000 Kč, nebo do ní investujete půl milionu? Bude v koupelně stát plastová vana, nebo vířivka? Obložíte dům kamenem? Budou okna plastová, nebo dřevohliníková? Pořídíte si solární ohřev teplé vody, tepelné čerpadlo, a to vše ovládané přes mobil? Rozsah ceny vnitřního vybavení a technologií, které v domě použijete, je velmi velký a pořizovací cenu domu dokáže i zdvojnásobit.

Poruchy v domě Jsou to nejčastěji vlhkost a trhliny. Mohly je způsobit nekvalitní postupy při stavbě domu, dosloužilé izolace proti vlhkosti, prasklý okap, stavba tunelu či rušné silnice v sousedství nebo některý z mnoha dalších vlivů. Když se spokojíte s tím, že sklep zkrátka vlhký bude a uděláte alespoň částečná protiopatření, například dům podříznete pod podlahou přízemí, budou potřebné investice daleko nižší. Podobné je to u statických trhlin.

Úspory energií Dosáhnout rekonstrukcí kvalit pasivních domů, o kterých slyšíte všude kolem, je ideál nejednoho majitele. Taková opatření jsou zároveň velmi drahá, a proto je třeba najít rovnováhu, kdy se vám to ještě vyplatí, a kdy už se investice do lepších izolací nevrátí. Řešením může být i o něco méně zaizolovaný nízkoenergetický dům.

Jak zjistit cenu

Zjistit cenu před tím, než budete mít připravený projekt domu, se vám podaří jen velmi orientačně. Pro výpočet jsou podstatné následující nástroje:

Obestavěný prostor Každý rok se určuje pro Českou republiku průměrná cena stavby podle statistik už postavených staveb. Pro rodinné domy je to přibližně 6300 Kč za 1 m^2, ukazatele 2019. Obestavěný prostor domu je objem celého domu včetně půdy, všech pater i sklepa.

Odborný odhad Stavebnímu inženýrovi nebo architektovi popíšete plánovaný rozsah rekonstrukce a on ze zkušeností s podobně velkými stavbami odhadne, kolik bude rekonstrukce stát. Je to metoda, která není založená na konkrétních výpočtech, ale na citu pro stavby a na zkušenosti. Výsledek je velmi hrubý, v řádech stovek tisíc a milionů. Výhodou odborného odhadu je, že je častokrát blízký realitě.

Předběžný rozpočet Přesnější výpočtovou metodou stanovení ceny domu je rozpočet od rozpočtáře. Platí pravidlo, že čím přesnější podklady od vás rozpočtář dostane, tím přesnější bude odhad ceny. Proto když k rozpočtáři půjdete, je dobré mít v ruce alespoň nějaké výkresy, od studie po podrobný projekt pro stavbu. Záleží na tom, v jaké fázi přípravy stavby se nacházíte. Rozpočet podle hotového projektu využijete i pro cenové nabídky stavebních firem.

Nabídka od stavební firmy Jakmile budete mít projekt rekonstrukce, můžete si nechat vypracovat nabídku přímo od stavební firmy. Pokud chcete mít srovnání nabídek více firem, nechte si nejprve zpracovat položkový rozpočet od nezávislého rozpočtáře, a ten pak můžete srovnat s jednotlivými nabídkami. Srovnání ale není příliš přesné, protože každá firma bude mít ve svém rozpočtu trochu jiné práce a materiály.

I s veškerou podrobností projektu firma nedokáže odhadnout cenu stavby přesně, do konstrukcí nevidí, a tak se může cena stavby zvýšit například tím, že se odhalí narušené nosné stěny nebo je třeba zbourat poškozený komín, s čímž se předem nepočítalo.

Rekonstrukce není jen samotný dům

Cena rekonstrukce se úplně přesně odhadnout nedá. Podle zkušeností se obvykle cena celkové rekonstrukce rodinného domu o rozměrech 10 × 10 m s malým sklípkem, přízemím a podkrovím pohybuje mezi 2 500 000 Kč a 6 000 000 Kč (platí pro rok 2019). Proto je dobré už před přípravou projektu vědět, kolik peněz můžete do stavby investovat, aby s tím projektant počítal a mohl vás upozornit, pokud začne být stavba příliš nákladná. Počítejte také s rezervou alespoň 20 % z ceny stavby na neočekávané výdaje. Ty mohou být způsobeny například neplánovaným bouráním komína nebo ztrouchnivělými trámy.

Příklad: Odhad ceny dle cenových ukazatelů pro rok 2019

Dům je 8 m široký a 10 m dlouhý. Sklep sahá do hloubky 2 m, střecha začíná 5 m nad terénem a ke hřebeni má 4 m. Základní rozměry domu pomohou odhadnout cenu.

Podzemní část

8 × 10 × 2

= 160 m^3

Nadzemní část

8 × 10 × 5

= 400 m^3

Střecha

1/2 × 8 × 4 × 10

= 160 m^3

Celkem obestavěný prostor

= 720 m^3

Cena za 1 m^3

= 6 300 Kč

Cena domu bez DPH

= 4 536 000 Kč

Tento výpočet je určen pro novostavby, cena rekonstrukce je přibližně 3/4 ceny stavby nového rodinného domu. Protože je výpočet bez DPH, můžete jej použít. Rozdíl pokryje DPH a rezervu. Stačí počítat z hrubých rozměrů stavby, výpočet je velmi orientační a koncová cena může být té skutečné hlavně díky volnému trhu velmi vzdálena.

Skoro u každé stavby platí: Když se začne bourat,

zbourá se toho daleko víc, než s čím jste počítali na začátku.

Nezapomeňte, že dům není jen samotná budova, často musíte postavit i nový plot, plynoměrný sloupek a provést terénní úpravy na pozemku, což si vyžádá dalších několik set tisíc korun.

Konec ukázky

Table of Contents

Tiráž

Úvod

První otázky

Proč má smysl dům rekonstruovat

Kolik stojí rekonstrukce

Hlavní faktory ovlivňující cenu rekonstrukce

Jak zjistit cenu

Rekonstrukce není jen samotný dům

Kolik času zabere rekonstrukce

Stavět s firmou, nebo svépomocí

Stavění po etapách

Jak ušetřit na režijních nákladech

Kdy dům raději zbourat

Co skrývá starý dům

Sklep

Stropy, podlahy a podhledy

Nosné a nenosné zdi

Pozor, schody

Okna a dveře

Střecha a podkroví

Topení a tepelná izolace

Historické stavby a dřevěné roubenky

Poruchy

Trhliny ve zdech

Radon a vzlínání vlhkosti

Dřevokazné houby a hmyz

Plísně a srážení vodní páry

Stavební úřad

Jaká řízení existují a jak probíhají

Stavební úřad, vodoprávní úřad a územní plán

Územní souhlas

Stavební povolení, územní řízení a společné povolení

Ohlášení a společný souhlas

Dotčené orgány a sousedé

Kdy nepotřebujete stavební povolení ani ohlášení

Ohlášení dokončení stavby

Jaké povolení potřebují menší stavby u rodinného domu

Vodoprávní řízení – studna, septik, čistírna

Autorizovaný inspektor, dodatečné stavební povolení a změna stavby před dokončením

Projekt, dozor, firmy

Kdo může kreslit projekt

Projektant, architekt a odborné vedení stavby

Projektová dokumentace

Struktura stavebního výkresu

Jak číst stavební výkresy

Stavební firmy

Dispozice místností

Světové strany a místnosti v domě

Obytné místnosti

Obývací pokoj, jídelna a kuchyně

Kuchyňská linka

Ložnice a dětský pokoj

Koupelna a WC

Hala, komora, schodiště a technická místnost

Garáž

Vytápění a ohřev vody

Jak topení funguje

Elektřina a tepelné čerpadlo

Dřevo a pelety

Uhlí

Radiátory, nebo podlahové topení?

Ohřev teplé vody

Teplovodní kolektory a akumulační nádoba

Sluneční kolektory

Domácí fotovoltaická elektrárna

Jak srovnat náklady

Úspory energií

Jak uniká teplo a syndrom nemocných budov

Jak izolovat dům po částech

Průkaz energetické náročnosti

Přehled tepelných izolací

Polystyren

Slabá místa polystyrenové fasády

Minerální a skelná vata

Přírodní tepelné izolace

Vakuová izolace, polyuretan a pěnové sklo

Rekuperace

Rekonstrukce domu na pasivní

Nové konstrukce

Nástavba, přístavba, nebo stavební úprava?

Vestavba podkroví

Cihly, keramické bloky, beton a pórobeton

Sádrokartonové a sádrovláknité desky

Krov

Výběr střešní krytiny pro šikmé střechy

Plochá střecha

Plovoucí podlaha

Jak vybrat podlahovou krytinu

Jaká vybrat okna

Dvojskla nebo trojskla

Kritická místa oken

Střešní okno, nebo vikýř?

Dveře a vrata

Komín

Vnitřní rozvody, vnitřní klima

Napojení na uliční sítě a jejich alternativa

Vodovod

Kanalizace

Vsakování dešťové vody

Užitková voda v rodinném domě

Plyn v domě

Domovní elektroinstalace

Slaboproud, uzemnění a hromosvod

Zabezpečení domu před zloději

Hluk v domě

Zdravý vzduch v domě

Denní světlo v domě

Checklist údržby rodinného domu